Au-delà de la location saisonnière, le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements. En effet, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre bénéfice imposable à condition d’opter pour le régime réel. En d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt sur les revenus perçus.
Par ailleurs, selon les règles actuelles, ces amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en LMNP. C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value.
Mais cet avantage est dans le viseur du gouvernement. L’article 24 du projet de loi de Finances présenté le 10 octobre prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé, à moins de profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait finalement peu d’impact pour les loueurs en meublé. Cette mesure s’appliquerait aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025.
Exemple : Un bien a été acheté 250 000 € (frais d’actes inclus) dans le but de le louer en meublé. Il est revendu 350 000 € avec 90 000 € d’amortissements.
Calcul de la plus-value imposable sans la réintégration des amortissements : 350 000 € – 250 000 € = plus-value de 100 000 €.
Calcul de la plus-value imposable avec la réintégration des amortissements : 350 000 € – (250 000 € – 90 000 €) = plus-value de 190 000 €.
La plus-value imposable est alors bien plus élevée. Cette conséquence pourrait toutefois avoir peu d’impact selon la durée de détention du bien.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance). Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais pas de taxation sur la plus-value. Si l’activité de loueur en meublé sous le statut LMNP continue après la vente du bien, il n’y a alors aucune conséquence fiscale de passer un bien meublé en location vide.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. La SCPI est un véhicule d’investissement qui offre de nombreux avantages, surtout si elle investit à l’étranger.